広大地評価の三要件|広大地判定の事なら名古屋の愛知不動産鑑定所へ【全国対応】
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広大地評価の三要件

広大地評価の三要件

広大地と判定されるためには以下の三要件を満たす事が条件になります。三つの条件のうち一つでもかけると、広大地とは認められません。

広大地評価に該当する要件(1)

「標準的画地に比べて著しく地積が大きいこと」

標準的画地規模とは

標準的画地が何なのかを知る上での参考となるのが次の3点です。

  • 近隣の地価公示地や地価調査の基準地の地積を参考とする
  • 各市の開発最低区画面積を参考とする
  • 地元精通者(宅建業者・不動産鑑定士 等)の参考意見

著しく地積が大きいとは

開発許可面積基準というものが各地域によって規定があります。

開発許可基準最低区画面積(名古屋市の場合)

  • 市街化区域内1000嵬にで一画地 100
  • 市街化区域内1000岼幣紊念豌菽 130
  • (但し容積率が60%以下の場合は160)
  • 市街化調整区域内では一画地 160

【注意】
ただし1000嵬にであっても「広大地」になる可能性があります。
例)戸建分譲するにあたり位置指定道路が必要となる土地

広大地評価に該当する要件(2)

「戸建分譲素地が最有効使用であること」

対象不動産が「マンション適地かどうか」については、実際、分譲マンションの需要があるかどうかで判断するべきで 賃貸マンションは判断基準とするべきではありません。

最寄り駅からの距離による判断基準

  • 最寄駅から 10分以内はマンション業者が購入を希望する範囲
  • 最寄駅から 20分を超える範囲は戸建分譲素地
  • 最寄駅から 10分〜 20分はグレーゾーン

行政的要因からの判断基準

  • 容積率 150%以内は戸建分譲素地に該当する地域
  • 容積率 300%以上の地域は原則としてマンション適地
  • 容積率 200%の地域は、グレーゾーン

地域の土地の利用状況により判断する

当該エリアの不動産利用状況の移り変わりから判断することもできます。 戸建住宅地域からマンション地域への移行地域の土地はマンション適地ですし、マンション適地から戸建住宅地域への移行地、いわゆる逆移行地は広大地に該当します。

広大地評価に該当する要件(3)

「戸建分譲地として開発するに当たり、開発道路等の公共公益的施設用地負担を要すること」

道路や公園などの公共公益施設が開発にあたり必要になるかがポイントになります。

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